Hausverwaltung Kärnten

Hausverwaltung Kärnten
Die Beauftragung einer Hausverwaltung in Kärnten macht für viele Immobilienbesitzer Sinn. Zum einen ist der praktische Aspekt, dass man sich um die vielen Belange der Bewohner, die pünktliche Abrechnung und den Ansprechpartner vor Ort nicht selbst kümmern muss. Anderseits sind aber auch ein steuerlicher Aspekt und der gesetzliche sowie der kostensparende Aspekt zu beachten. Dazu kommt, dass eine gute Hausverwaltung maßgeblich zum Werterhalt oder der Weitsteigerung einer Immobilie beitragen kann.
Die Hausverwaltung Kärnten wird auch als Liegenschaftsbetreuung bezeichnet und nimmt einen hohen Stellenwert bei der Betreuung und Verwaltung von bewohntem oder unbewohntem Besitz ein. Aber neben den Immobilien kümmert sich die Hausverwaltung Kärnten auch um Grundstücke, Liegenschaften, Eigentümergemeinschaften und das Vorsorge- und Anlegerwohnen. Auch Gewerbeobjekte, Miet- und Zinshäuser sowie das Energiemanagement fallen in das Aufgabengebiet.
In Kärnten gibt es eine Vielzahl an Anbietern für Hausverwaltung, Immobilienbetreuung und Liegenschaftsmanagement. Daher ist die gute Auswahl wichtig, damit der Partner seriös, genau und nach den gesetzlichen Bestimmungen seine Pflichten wahrnimmt. Für die Berufsgruppe der Hausverwalter gibt es in Österreich und auch in seinen Nachbarländern bis heute keine festgelegte Qualifikation. So darf jeder, mit dem Nachweis der Sachkunde, die Gewerbeerlaubnis beantragen und den Beruf ausüben. Die Arbeiterkammer Österreich hat aber verschiedene Inhalte auf seiner Webseite veröffentlicht, die jedem Kunden helfen können, die richtige Agentur auszuwählen. Viele der Aufgaben der Hausverwaltung Kärnten sind sogar nach dem Wohnungseigentumsgesetzt dem WEG vorgeschrieben.

Die Aufgaben der Hausverwaltung in Kärnten nach dem WEG
Grundsätzlich stehen die Aufgaben der Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten unter dem Credo, dass der Hausverwaltung Kärnten die gesetzlichen Vorgaben einhält und die Interessen der Wohnungseigentümer vertritt. Dabei ist er zu Wirtschaftlichkeit, Sparsamkeit und Zweckmäßigkeit verpflichtet. Die Beauftragung an die Hausverwaltung muss per Vollmacht erteilt werden. Dies geschieht direkt im Kaufvertrag oder durch eine gesonderte Vollmacht des Einzelnen. Werden nur Teilbereich an die externen Dienstleister vergeben, so müssen die Eigentümer die anderen gesetzlich vorgeschriebenen Aufgaben selbst ordnungsgemäß erfüllen.

1. Die Abrechnung
Eine richtige und gehörige Abrechnung der angefallenen Betriebskosten sowie die Bildung von Rücklagen gehört zu den wichtigsten Aufgaben der Hausverwalter. Alle Einnahmen und Ausgaben müssen enthalten sein und detailliert aufgelistet sein. Wenn sich ein Guthaben aus der Abrechnung ergibt, so muss dieses immer zum 1. August des laufenden Geschäftsjahres anteilig an die Wohnungseigentümer ausbezahlt oder gutgeschrieben werden. Stehen allerdings Nachzahlungen der Eigentümer an, so müssen diese ebenfalls bis zum 1. August des laufenden Jahres eingefordert werden. Als Abrechnungsperiode gilt das Kalenderjahr und sie muss den Eigentümern schriftlich übermittelt werden. Der Aushang am schwarzen Brett des Hauses ist schon lange nicht mehr gültig. Auf Wunsch dürfen die Eigentümer Kopien der Belege anfertigen und diese natürlich auch einsehen. Gemäß dem Wärmeversorgungsgesetz muss die Heizkosten- und Warmwasserabrechnung binnen 6 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode erstellt werden. Sie ist aber nicht automatisch auf das Kalenderjahr anzuwenden. Sollte es gegen die Abrechnung Zweifel geben, so kann der Eigentümer diese beim Bezirksgericht prüfen lassen. Er muss dazu aber die von ihm angemeldeten Mängel deutlich anführen und Gründe nennen, warum er an diesen Ausgaben seine Zweifel hat.

Die Kosten, die unter die sogenannten Betriebskosten fallen, sind:

  • Die laufenden Zahlungen für Wasser, Müllbeseitigung oder die Hausverwaltung
  • Ausgaben für Erhaltungsarbeiten
  • Die Rücklagen
  • Annuitätenzahlungen
  • Kosten für die Errichtung von Gemeinschaftsanlagen wie zum Beispiel Kinderspielplatz

2. Die Vorausschau
Hier geht es vor allem um die anfallenden Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, die der Wohnungseigentümergemeinschaft in naher Zukunft bevorstehen. Dabei geht es aber nicht um die laufende Instandhaltung, sondern eher um zusätzliche Arbeiten, wie der Austausch der Heizung, die Erneuerung des Dachs, der Anstrich der Fassade und ähnliches. Damit diese Kosten in der Rücklage angespart werden können, erstellt der Dienstleister eine detaillierte Kalkulation und stellt diese der Gemeinschaft vor. Das passiert immer jährlich am Ende der Abrechnungsperiode, als dem Kalenderjahr. Das darf am schwarzen Brett aufgehangen werden, aber auch schriftlich an jeden einzelnen Eigentümer mitgeteilt werden.

3. Verwaltung
Die Verwaltung der Immobilie gehört genauso zu den Aufgaben des externen Verwalters. Das Unternehmen muss zum Beispiel alle Einhebungen und Abgabenzahlungen ordentlich verwalten. Den Bauzustand überwachen, die Hausreinigung beaufsichtigen, die Eigentümergemeinschaft allgemein nach außen hin vertreten, alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einberufen und alle Eigentümer regelmäßig über alle notwendigen Dinge und Vorgänge informieren.
Unter die Verwaltung der Immobilie fallen aber auch folgende Dienstleistungen, die individuell mit dem Dienstleister vereinbart werden können und sich nach der Nutzung der Immobilie und dem Bedarf des oder der Eigentümer richtet:
Im Vertragsmanagement werden Mietverträge und Werksverträge abgeschlossen und die bestehenden Mieter betreut. Aber auch Leerstände vermieten und verwalten sowie die Übergabe von Bestandsflächen gehört zu dieser Kategorie. Ein Hausverwalter übernimmt auch das Inkasso und das gesamte Mahnwesen sowie die Parkflächen- und Garagenbewirtschaftung der Liegenschaft.
Über das Finanzmanagement leitet der Hausverwalter die Mietverträge an den Eigentümer weiter und rechnet die Betriebskosten ab. Auch die Umsatzsteuervoranmeldung, die jährliche Budgetplanung, die monatliche Gewinn- und Verlustauswertung sowie die Quartalsbesprechung können bei ihm beauftragt werden.
Steht eine Sanierung ins Haus, dann übernimmt der Verwalter auf Wunsch auch hier alle anfallenden Arbeiten und kümmert sich um die Vorlage von Angeboten, vergibt diese und überprüft sie auch.

Woran erkennt man einen seriösen Anbieter?

Es existieren einige hilfreiche Tipps, die für die Auswahl eines seriösen Partners hilfreich sein können. Dazu gehören unter anderem, sich folgende Fragen zu stellen oder den Anbieter auf diese Punkte hin zu prüfen:

Seit wann ist das Unternehmen bereits am Markt tätig?
Wird die Tätigkeit als Hausverwalter haupt- oder nebenberuflich ausgeübt?
Ist der Anbieter Mitglied in berufsspezifischen Verbänden?
Kann er Zertifikate oder sonstige Nachweise seiner Qualifikationen vorlegen?
Firmiert die Verwaltung des Anbieters als juristische Person?
Liegen baurechtliche, kaufmännische oder rechtliche Kenntnisse beim Anbieter vor?
Gibt es Referenzobjekte, die in unmittelbarer Nähe zur Liegenschaft liegen?
Bietet der Verwalter regelmäßige Vor-Ort Termine in der Liegenschaft an?
Wie weit ist der Firmensitz von der Liegenschaft? Ist schnell jemand im Notfall vor Ort?
Prüfen Sie auf den entsprechenden Versicherungsschutz für Hausverwalter. Es wird allgemein eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung mit mindestens 100.000 Euro Versicherungssumme empfohlen.
Kann der Anbieter im Bedarfsfall auch eine aussagefähige Bewertung der Liegenschaft vornehmen?
Steht Transparenz und Vertrauen bei dem Anbieter an erster Stelle?

Verwaltungskosten und Kategoriebeträge
Zum Jahr 2015 wurden die Verwaltungsbeträge letztmalig auf 3,42€ pro Qm erhöht. Dies ist die Summe, die den Mietern pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr als Betriebskosten für die Verwaltungsausgaben verrechnet werden kann. In diesem Pauschalbetrag sind enthalten:
Alle Kosten, die der Vermieter zur Verwaltung seiner Immobilie aufbringen muss. Dazu gehören Anwaltskosten, die Kosten für den Hausverwalter, Buchungsgebühren oder Drucksorten.

Geprüfte Hausverwalter mit dem Trauhandgütesiegel
Die Immobilien– und Vermögenstreuhänder Salzburg hat ein Siegel entwickelt, mit dem sich der Markt der unseriösen und hier vor allem unqualifizierten Anbieter bereinigt. Es soll österreichweit eingeführt werden und als Vorreiter dienen, um die Qualität der Hausverwaltung Kärnten transparent nach außen zu machen. Damit soll mehr Vertrauen auf Kundenseite erreicht werden, denn allzu oft waren in der Vergangenheit schwarze Schafe aufgefallen, die der gesamten Branche geschadet haben.
Die strengen Kriterien und Vorgaben müssen vollständig erfüllt werden, damit ein Hausverwalter oder Treuhänder dieses Qualitätssiegel verliehen bekommt. Damit weist er sich als kontrollierter Immobilienverwalter aus und unterzieht sich regelmäßigen Überprüfungen, um sicherzustellen, dass seine angebotene Dienstleistungsqualität jederzeit den strengen Vorgaben entspricht. Verliehen wird das Siegel nach Entscheidung durch den Treuhandrevisor und ehemaligen Leiter der Staatsanwaltschaft in Salzburg, Herrn Doktor Fridrich Ginthör.

Die wesentlichen Kriterien, die ein Antragssteller erfüllen muss, sind:

Die ihm anvertrauten Treuhandgelder müssen auf Bewirtschaftungs- und Rücklagenkonten eingezahlt sein.
Die Führung von Bewirtschaftungs- und Rücklagenkonten sowie die Führung gesonderter Konten mit klar definierten Bereichen für Liftkonto, Reparaturkonto oder Abfertigungskonto.
Die Veranlagung der Mieterkaution in einem angelegten Sparbuch oder einem Treuhandgirokonto.
Ein maximal zulässiger Überziehungsrahmen von 5.000 € ist zulässig.
Für die Verwaltungskonten ist eine ordnungsgemäße Buchführung vorzulegen. Bei der Belegorganisation muss jeder Prüfer sofort den Ablauf nachvollziehen können.
Bei den Verwaltungskonten, die dem Antragsteller zugeteilt sind, sind Barabhebungen ausgeschlossen.

Ein weiteres Gütesiegel für Hausverwalter in Kärnten wurde durch die ÖQA, der Österreichischen Arbeitsgemeinschaft zur Förderung der Qualität herausgegeben. Das branchenspezifische Gütezeichen wird ebenfalls nur nach strengen Vorgaben und Prüfungen an Hausverwalter verliehen und soll die Leistungen der zertifizierten Unternehmen in den Vordergrund stellen. Das erste Gütezeichen wurde im Jahr 2010 verliehen und ist ein nachgewiesenes Siegel für geprüfte Qualität bei der Dienstleistung von Hausverwaltung Kärnten. Wichtig bei den Vorgaben waren den Erfindern vor allem das 4 Augen Prinzip bei allen finanziellen Belangen und die Sicherstellung eines lückenlosen und stets transparentem Ablauf beim Umgang mit Geldern der Eigentümer und Mieter. Nur wenn alle diese sensiblen Leistungen für den Kunden transparent nachvollziehbar sind, dann kann er Vertrauen aufbauen und damit die Basis für eine langfristige Partnerschaft legen. Kundenorientierung ist neben den transparenten Abläufen der zweite wesentliche Baustein für eine erfolgreiche Auszeichnung mit dem Gütesiegel. Systematisches Einholen und Auswerten von Kundenfeedback gehört dazu genauso wie eine vorausschauende Informationspolitik und kurze Reaktionszeiten bei allen Belangen der Mieter und Eigentümer. Die externe Überprüfung durch neutrale und unabhängige Stellen stellt das hohe Qualitätsniveau der ausgezeichneten Hausverwalter sicher. Auch gemeinnützige Hausverwaltungen können das Siegel erhalten, wenn sie die hohen Anforderungen dafür erfüllen. Für Mieter bedeutet es, dass die Hausverwaltung Kärnten die Güterichtlinien des Fachausschusses der Quality Austria GmbH einhält und alle firmeninternen Prozesse vollständiger Transparenz unterliegen. Damit kann vor allem sichergestellt werden, dass unseriöse Anbieter es in Zukunft noch etwas schwerer haben werden, sich am Markt halten zu können.

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